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[摘要]
有8個城市今年前三季度土地財政依賴度超過2016年,分別是佛山、杭州、成都、重慶、廣州、西安、無錫和北京。其中佛山、南京等地土地財政依賴比重超100%。由房地產稅改革代替土地財政,勢在必行。
多年以來，土地出讓金都是我國地方政府收入的重要來源。雖然地方政府正在積極轉型尋找新的支柱產業，但新產業發展不可能一蹴而就，短期內地方財政對土地出讓收入的倚重仍將繼續。
2017年又是土地市場的一個豐收年。根據研究數據，截至目前，全國土地出讓金過千億元的城市已有5個，分別是北京、上海、南京、重慶和杭州。同時，50個熱點城市的總土地成交額已超過2.6萬億元，同比上漲40%，成為政府財政收入的重要支撐。
研究員以 城市土地出讓金/城市一般性公共預算收入 100% 作為衡量地方土地財政依賴度的指標，通過對全國20個重點城市土地財政依賴度排名發現，今年前三季度土地財政依賴最嚴重的城市是佛山，比值達到147%，超過其2016年末100.91%的比值。南京、杭州、濟南今年前三季度土地出讓金亦均超過地方一般公共預算收入，土地財政依賴度分別達132.83%、127.41%、100.58%。
北京大學經濟學院教授平新喬指出，中國過去15年，地方財政的財政波動主要原因是土地出讓金的波動。在許多地方，土地出讓金收入已占地方財政收入的三分之一左右，個別地方的土地出讓金收入可以占到總財政收入的六成。
根據財政部的統計，今年1~9月，全國一般公共預算收入134129億元，同比增長9.7%。1~9月，全國政府性基金預算收入38545億元，同比增長33.3%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入2980億元，同比增長7.5%；地方政府性基金預算本級收入35565億元，同比增長36%，其中國有土地使用權出讓收入32031億元，同比增長39.4%。
中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇認為，三季度全國政府性基金收入保持高位增速，主要是受土地出讓收入影響， 加之2016年以來土地出讓收入增速的持續反彈，使地方政府能夠靈活應對預算收入的波動 。
雖然土地財政在地方財政收入中仍占據重要位置，但房地產市場的調控對經濟發展宏觀面的影響已經越來越小。今年以來的經濟數據顯示，房地產市場的適度降溫，對經濟增長速度並沒有明顯的下拉效應，因此這些限購限貸城市恐怕短期難以因土地財政的收緊而放松調控。
而且，從城市已發佈未來5年土地供應計劃可以看出，土地出讓高峰已經過去，未來租賃房、共有產權房供應將占據重要比例。土地財政終將被房地產稅所取代。而開發商 囤地捂盤 行為最終恐招致更大風險。
杭州、南京等地土地財政依賴比重超100%
我國目前有關房地產的財政稅收是以土地出讓和房產交易兩個環節為主，尤其是土地出讓金占據瞭很多地方財政收入的很大比例，而對於持有環節的稅收則占據比例很小，這就產生瞭所謂的 土地財政 。
據長江證券測算，2010年至2016年期間，地方政府公共財政預算收入和基金收入約107萬億元，國有土地使用權出讓金為23萬億元，占比為21.64%，表明地方政府財政對土地出讓金的依賴度度高。
眼睛保養品推薦財政部最新數據顯示，今年1~9月，地方一般公共預算本級收入70757億元，同比顧眼睛食品增長10%。全國政府性基金預算收入38545億元，同比增長33.3%。土地和房地產相關稅收中，契稅3787億元，同比增長19.9%；土地增值稅3997億元，同比增長21.8%；房產稅1841億元，同比增長17.9%；城鎮土地使用稅1788億元，同比增長10.4%；耕地占用稅1449億元，同比增長0.1%。
根據研究員測算，5個房地產特有稅種的稅收合計達到12862億元，身體疲勞要吃什麼占同期地方政府一般公共預算收入的18%；若再加上32031億元國有土地使用權出讓收入，土地和房地產市場對地方財政的貢獻率達到41%。
部分熱點城市今年以來土地出讓金大漲，令土地財政依賴度更為嚴重。
在發佈的2017前三季度20城土地財政依賴度（僅考核土地出讓金/地方一般性公共預算收入比值，未考慮房地產稅收貢獻率）排行榜中，有12個城市國有土地出讓金占財政收入比重超過50%，較2016年減少瞭4個城市。其中,超過100%的城市有4個，意味著這些城市今年前三季度賣地收入已經超過地方一般預算收入；有3個城市土地財政依賴度在70%至100%之間。
在這20個城市中，有8個城市今年前三季度土地財政依賴度超過2016年，分別是佛山、杭州、成都、重慶、廣州、西安、無錫和北京。
土地財政依賴最嚴重的是佛山市。1~9月，佛山市一般公共預算收入完成472.63億元，同比增長17.23%；土地出讓金694.8億元，同比增長81%；土地財政依賴比重達到147%，較2016年末增長瞭46個百分點。
其次是南京，土地財政依賴比重達132.83%，但較2016年末下降瞭22個百分點。杭州、濟南的土地財政依賴比重亦均超過100%；合肥、武漢、成都的土地財政依賴比重均超過70%；廈門、重慶、鄭州、廣州以及西安的土地財政依賴比重則均超過60%。
在一線城市中，除廣州土地財政依賴度達到61.64%，其餘三個城市土地財政依賴度均在40%以下。
北京今年1~9月土地出讓金為1847.4億元，同比大增315%，地方一般公共預算收入5074億元，土地財政依賴比重為36.41%，較2016年末增長瞭近20個百分點；上海、深圳則因前三季度土地出讓金的下降，土地財政依賴比重均較2016年末下降，分別為18.35%、16.22%，在20個城市土地財政排名中墊底。
中國社科院財經戰略研究院副研究員蔣震表示，我國地方財政對土地出讓金和房地稅收的依賴，應該說是特定經濟發展階段下的產物。實際上很多發達國傢也都有過這個階段。
土地財政帶來瞭中國城鎮化的迅速發展，但也導致瞭一系列問題。最直接的就是高地價推動高房價，房價過快上漲對實際經濟產生擠出效應，大量資金 脫實入虛 加入房地產經濟，企業創新受到抑制。房價加速上漲還會積累金融風險，導致有房者與無房者財富差距迅速拉大。
地方土地財政 被迫 退燒並終將由房地產稅接替
一般認為，城市土地財政依賴度比重越大，說明當地政府財政收入對土地房地產市場的依賴程度越嚴重，當地放松限購限貸政策的催動力就越強。
不過，中央政府多次強調要堅持 房子是用來住的、不是用來炒的 ，堅持房地產調控不放松。隨著各地樓市調控政策的一再收緊，土地和房地產市場的過熱成交明顯被抑制。這意味著，作為地方財政主力的土地收入將受到影響，地方土地財政將吃緊。
在發佈的20城土地財政依賴度排行榜中，有12個城市今年前三季度土地財政依賴度低於2016年。下降幅度最大的是合肥市，今年前三季度土地出讓金為473.3億元，同比下降22%，地方一般公共預算收入530.7億元，土地財政依賴比重為89.18%，較2016年末的200.21%下降瞭113個百分點。
其次是蘇州市，今年前三季度土地出讓金為593.7億元，同比下降53%，地方一般公共預算收入1405.7億元，土地孕婦營養品品牌財政依賴比重為42.24%，較2016年末的104.39%下降瞭62個百分點。寧波市前三季度土地出讓金同比下降33%，土地財政依賴比重較2016年末下降瞭32個百分點。
中國土地財政拐點已現。
近10年來，全國土地出讓金收入整體呈上升趨勢，2014年達到最高峰，全國土地出讓金收入達到4萬多億元，中國土地財政也達到高潮。即便土地市場異常火熱的2016年，土地出讓金收入也才3.56萬億元。而也正是由於多年以來土地財政對地方政府的重要性，導致地方土地的供給並沒有貼近房地產需求，而是呈現全行業持續庫存累積，城市間土地供應出現錯配。
2014年政府出臺政策提高土地利用效率、減少浪費後，土地供應強度大為下降。2016年起，傳統的地產周期發生改變，最主要的原因就是去庫存。同時，為瞭更好的抑制一二線城市房價上漲，政府於2017年4月出臺供地量化問責機制，土地市場需求端和供給端均發生變化。
數據顯示，2017年前9個月，全國300個城市住宅用地出讓總額21665億元，同比增加42%。前9個月，300個城市土地平均溢價率34%，同比下降14%。
10月開始，在房地產市場降溫後，土地市場也開始出現瞭退燒跡助孕維他命懷孕象。10月31日，北京、廣州、南京、武漢、長沙、無錫等多個城市在土地出讓過程中，出現底價成交或低溢價率拍賣的現象。
開發商拿地熱情降溫與租賃市場大規模發展有關。截至10月底，全國至少有48個城市相繼出臺住房租賃政策，包括開展住房租賃試點、公積金支付房租、自持土地等，旨在加快培育和發展住房租賃市場。隨著租賃時代的到來，過去以搶地、炒房為特點的房地產開發模式即將結束，而土地市場也開啟溫和模式。專傢預測，今年四季度到明年上半年，土地市場都會維持降溫態勢。
土地和房地產市場的適度降溫，對經濟增長速度並沒有明顯的下拉效應。國傢統計局新聞發言人今年8月份指出，房地產對經濟增長的貢獻率已經由去年上半年的8.2%降至今年上半年的6.2%，但經濟增長速度卻提高瞭0.2個百分點。
但是， 近兩年財政收入增速持續下降，財政赤字率持續增加，如果房地產行業收入和銷售出現下降，政府不但收入來源大幅減少，而且利息支出在不斷增大，政府財政壓力可想而知。 分析師認為。
由房地產稅改革代替土地財政，勢在必行。
光宇吐樓市介紹：
劉光宇，安傢新媒體主編，資深房地產評論人，12年房地產媒體從業經歷。2016年度頭條號、企鵝號房地產領域自媒體10強。
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